De hypotheekmarkt is de afgelopen twee jaar aanzienlijk veranderd. Na een sterke daling van de productie in 2023 en 2024, heeft het herstel dat door de Banque de France in 2025 is gedocumenteerd vooral de starters ten goede gekomen. Het verkrijgen van een hypotheek die past bij je project vereist tegenwoordig begrip van een veranderend regelgevend kader en bankpraktijken die variëren afhankelijk van het profiel van de lener.
HCSF-afwijkingsmarge: een onderbenut hulpmiddel door de banken
De regels van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) stellen de schuldenlast vast op 35% van het netto-inkomen en de terugbetalingsduur op 25 jaar. Deze twee drempels structureren bijna alle hypotheekaanbiedingen in Frankrijk.
De HCSF staat banken toe om van deze criteria af te wijken voor tot 20% van hun kwartaalproductie. Deze marge is primair gericht op kopers van een hoofdverblijf en starters. In de praktijk maken de banken echter niet volledig gebruik van deze quota, wat betekent dat levensvatbare dossiers soms worden afgewezen terwijl ze in aanmerking zouden kunnen komen voor een uitzondering.
Voor een lener wiens schuldenlast iets boven de limiet ligt, bestaat de aanpak uit het vragen aan verschillende banken naar hun afwijkingsbeleid. Niet alle banken beheren dit quota op dezelfde manier: sommigen reserveren het voor profielen met hoge inkomens, terwijl anderen het breder openstellen voor starters. De makelaars die vergelijken op de site Quartier Immo voor krediet maken het mogelijk om de instellingen te identificeren die nog bereid zijn om deze marge in een bepaald kwartaal te mobiliseren.
PTZ uitgebreid naar nieuwe huizen: wat verandert de hervorming van april 2025
De nulpercentuele lening was lange tijd beperkt tot nieuwe appartementen in bepaalde krappe gebieden. Sinds april 2025 financiert de PTZ ook de aankoop van een nieuw huis in het hele land, onder voorwaarden van middelen. Deze uitbreiding verandert de berekening van het financieringsplan voor huishoudens die de bouw of aankoop in VEFA buiten dichtbebouwde stedelijke gebieden overwegen.
De PTZ dekt een deel van de aankoopprijs, zonder rente of dossierkosten. Het bedrag is afhankelijk van de geografische zone, de samenstelling van het huishouden en de inkomsten. Het belangrijkste voordeel is dat het bedrag van de klassieke hypotheek dat nodig is, en dus de totale financieringskosten, wordt verlaagd.
Een punt dat aandacht verdient: de PTZ vereist een gedeeltelijke of totale terugbetalingsuitstel. Gedurende deze periode betaalt de lener alleen de hoofdsom van de banklening terug. Dit verlicht de maandlasten aan het begin van de lening, maar verlengt de totale schuldenlast. De werkelijke winst hangt af van het tarief van de hoofdlening en de duur van het verleende uitstel.
Verhuurinvestering en hypotheek: verscherpte toegangseisen
De gegevens die aan de ACPR zijn toegeschreven, tonen aan dat het aandeel van de verhuurinvestering in nieuwe woonleningen is gedaald tot 12% in 2025, wat drie punten minder is dan een jaar eerder. Deze daling weerspiegelt een verstrenging van de toekenningsvoorwaarden voor verhuurprojecten.
De banken passen een striktere berekening van het resterende inkomen toe wanneer het gefinancierde goed geen hoofdverblijf is. De verwachte huurinkomsten worden doorgaans slechts voor 70% in rekening gebracht bij de berekening van de schuldenlast, om rekening te houden met het risico van leegstand en lasten. Een lener die de limiet van 35% voor zijn hoofdverblijf respecteert, kan boven de drempel komen zodra er een verhuurproject aan wordt toegevoegd.
De ervaringen op de grond verschillen op dit punt: sommige makelaars melden systematische weigeringen boven een bepaald bedrag, terwijl anderen overeenkomsten verkrijgen door gebruik te maken van de HCSF-afwijkingsmarge. Het ontbreken van een uniforme regel maakt het noodzakelijk om banken te vergelijken voor dit type project.
Lenersverzekering: een vaak verwaarloosd onderhandelingspunt
De lenersverzekering vertegenwoordigt een aanzienlijk deel van de totale kosten van een hypotheek. De Lemoine-wet staat toe om op elk moment van contract te veranderen, zonder kosten of boetes, vanaf de ondertekening van de leningsovereenkomst. Deze mogelijkheid wordt echter onderbenut.
De prijsverschillen tussen het groepscontract dat door de bank wordt aangeboden en een externe verzekeringsdelegatie kunnen oplopen tot duizenden euro’s gedurende de looptijd van de lening. Drie criteria verdienen een systematische vergelijking:
- De effectieve jaarlijkse rente van de verzekering (TAEA), die een directe vergelijking tussen aanbiedingen mogelijk maakt, ongeacht de methode van premiecalculatie
- De uitsluitingen van dekking, met name voor tijdelijke arbeidsongeschiktheid en rug- of psychische aandoeningen, die sterk variëren van het ene contract naar het andere
- De verzekerde hoeveelheid voor mede-leners, die het niveau van dekking bepaalt in geval van schade aan een van beiden
Het wijzigen van de verzekering tijdens de lening vereist geen goedkeuring van de bank, op voorwaarde dat het nieuwe contract een gelijkwaardig niveau van dekking biedt. De weigering moet schriftelijk worden gemotiveerd binnen tien werkdagen.
Hypotheekrente in de herfst van 2026: een stijging om rekening mee te houden
Na de ontspanning die begin 2025 werd waargenomen, zijn de hypotheekrentes in de herfst van 2026 begonnen te stijgen. Deze ontwikkeling verandert de leencapaciteit bij constante maandlasten: enkele tienden van een punt meer op de rente vermindert het leenbedrag met enkele duizenden euro’s.
In deze context wordt de looptijd van de lening de belangrijkste aanpassingsvariabele. Het verlengen van de terugbetalingsduur maakt het mogelijk om een project te behouden ondanks de stijging van de rentes, maar verhoogt de totale financieringskosten. De wettelijke limiet van 25 jaar (27 jaar in het nieuwbouw met uitstel) laat weinig ruimte voor extra manoeuvre.
Een lener die twijfelt tussen het nu afronden van een aankoop of wachten op een eventuele renteverlaging, staat voor een onbekende: de beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om de renteontwikkeling op korte termijn te voorspellen. De enige zekerheid betreft het HCSF-kader, waarvan de huidige regels van kracht blijven, ook al heeft de Franse bankfederatie publiekelijk de wens geuit om deze te versoepelen.
De hypotheek is niet alleen een weergegeven rente. Tussen de HCSF-afwijkingsmarges, de uitbreiding van de PTZ, de daling van de verhuurinvesteringen en de verschillen in lenersverzekering, bevat elk dossier zijn eigen hefboom. Het vergelijken van verschillende banken op al deze parameters blijft de meest betrouwbare aanpak om een financiering te verkrijgen die echt is afgestemd op het project.
