Der Immobilienkreditmarkt hat sich in den letzten zwei Jahren erheblich verändert. Nach einem deutlichen Rückgang der Produktion in 2023 und 2024 hat die von der Banque de France dokumentierte Erholung im Jahr 2025 vor allem den Erstkäufern zugutekommen. Um einen Immobilienkredit zu erhalten, der auf das eigene Projekt zugeschnitten ist, ist es heute notwendig, einen sich verändernden regulatorischen Rahmen und Bankpraktiken zu verstehen, die je nach Profil des Kreditnehmers variieren.
HCSF-Ausnahmeregelung: ein ungenutztes Potenzial der Banken
Die Regeln des Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) begrenzen die Verschuldungsquote auf 35 % des Nettoeinkommens und die Rückzahlungsdauer auf 25 Jahre. Diese beiden Schwellenwerte strukturieren nahezu alle Immobilienkreditangebote in Frankreich.
Der HCSF erlaubt es den Banken, von diesen Kriterien für bis zu 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion abzuweichen. Diese Ausnahme richtet sich in erster Linie an Käufer von Hauptwohnsitzen und Erstkäufer. In der Praxis nutzen die Banken dieses Kontingent nicht vollständig, was bedeutet, dass tragfähige Anträge manchmal abgelehnt werden, obwohl sie von einer Ausnahme profitieren könnten.
Für einen Kreditnehmer, dessen Verschuldungsquote leicht über dem Limit liegt, besteht der Ansatz darin, mehrere Banken zu ihrer Ausnahmepolitik zu befragen. Nicht alle verwalten dieses Kontingent auf die gleiche Weise: Einige reservieren es für Kreditnehmer mit hohem Einkommen, während andere es breiter für Erstkäufer öffnen. Die Vermittler, die auf der Website Quartier Immo für Kredite vergleichen, ermöglichen es, die Institute zu identifizieren, die bereit sind, dieses Kontingent in einem bestimmten Quartal zu mobilisieren.
Erweiterter PTZ für Neubauten: was die Reform von April 2025 ändert
Der zinsfreie Kredit war lange Zeit auf Neubauwohnungen in bestimmten angespannten Gebieten beschränkt. Seit April 2025 finanziert der PTZ auch den Kauf eines Neubaus im gesamten Land, unter bestimmten Einkommensbedingungen. Diese Erweiterung verändert die Berechnung des Finanzierungsplans für Haushalte, die den Bau oder den Kauf in VEFA außerhalb dichter städtischer Gebiete in Betracht ziehen.
Der PTZ deckt einen Teil des Kaufpreises ab, ohne Zinsen oder Bearbeitungsgebühren. Die Höhe hängt von der geografischen Lage, der Haushaltszusammensetzung und dem Einkommen ab. Der Hauptvorteil besteht darin, den Betrag des benötigten klassischen Immobilienkredits zu reduzieren und somit die Gesamtkosten der Finanzierung zu senken.
Ein Punkt verdient Beachtung: Der PTZ sieht eine teilweise oder vollständige Rückzahlungsaufschub vor. Während dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer nur das Hauptdarlehen zurück. Dies entlastet die monatlichen Raten zu Beginn des Kredits, verlängert jedoch die gesamte Verschuldungsdauer. Der tatsächliche Gewinn hängt vom Zinssatz des Hauptkredits und der Dauer des gewährten Aufschubs ab.
Vermietungsinvestitionen und Immobilienkredite: Zugangsvoraussetzungen werden strenger
Die Daten der ACPR zeigen, dass der Anteil der Vermietungsinvestitionen an den neuen Wohnkrediten im Jahr 2025 auf 12 % gesunken ist, also drei Punkte weniger als ein Jahr zuvor. Dieser Rückgang spiegelt eine Verschärfung der Vergabebedingungen für Mietprojekte wider.
Die Banken wenden eine strengere Berechnung des verbleibenden Einkommens an, wenn die finanzierte Immobilie nicht die Hauptwohnung ist. Die erwarteten Mieteinnahmen werden in der Regel nur mit 70 % in die Berechnung der Verschuldungsquote einbezogen, um das Risiko von Leerständen und Kosten zu berücksichtigen. Ein Kreditnehmer, der die Grenze von 35 % für seine Hauptwohnung einhält, kann über dem Schwellenwert liegen, sobald ein Mietprojekt hinzukommt.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Vermittler berichten von systematischen Ablehnungen über einem bestimmten Kreditrahmen, während andere Genehmigungen erhalten, indem sie auf die HCSF-Ausnahmeregelung setzen. Das Fehlen einer einheitlichen Regel macht den Vergleich zwischen Banken für diese Art von Projekt notwendig.
Restschuldversicherung: ein oft vernachlässigter Verhandlungspunkt
Die Restschuldversicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkredits aus. Das Gesetz Lemoine erlaubt es, den Vertrag jederzeit ohne Kosten oder Strafen zu wechseln, sobald das Darlehensangebot unterzeichnet ist. Diese Möglichkeit wird jedoch zu wenig genutzt.
Die Preisunterschiede zwischen dem von der Bank angebotenen Gruppenvertrag und einer externen Versicherungsdelegation können über die Laufzeit des Kredits mehrere tausend Euro betragen. Drei Kriterien verdienen einen systematischen Vergleich:
- Der effektive Jahreszins der Versicherung (TAEA), der einen direkten Vergleich zwischen Angeboten ermöglicht, unabhängig von der Berechnungsmethode der Beiträge
- Die Ausschlüsse von Garantien, insbesondere bei vorübergehender Arbeitsunfähigkeit und Rücken- oder psychischen Erkrankungen, die von Vertrag zu Vertrag stark variieren
- Der versicherte Anteil für Mitkreditnehmer, der den Deckungsgrad im Schadensfall für einen der beiden bestimmt
Ein Wechsel der Versicherung während der Kreditlaufzeit erfordert nicht die Zustimmung der Bank, vorausgesetzt, der neue Vertrag bietet ein gleichwertiges Garantieniveau. Die Ablehnung muss innerhalb von zehn Werktagen schriftlich begründet werden.
Immobilienkreditzinsen im Herbst 2026: ein Anstieg ist zu berücksichtigen
Nach der Entspannung im Jahr 2025 haben die Immobilienkreditzinsen im Herbst 2026 einen Anstieg begonnen. Diese Entwicklung verändert die Kreditaufnahmefähigkeit bei konstanten Monatsraten: Einige Zehntelprozentpunkte mehr auf dem Zinssatz reduzieren den möglichen Kreditbetrag um mehrere tausend Euro.
In diesem Kontext wird die Laufzeit des Kredits zur Hauptanpassungsvariable. Eine Verlängerung der Rückzahlungsdauer ermöglicht es, ein Projekt trotz steigender Zinsen aufrechtzuerhalten, erhöht jedoch die Gesamtkosten der Finanzierung. Die regulatorische Obergrenze von 25 Jahren (27 Jahre im Neubau mit Aufschub) lässt wenig zusätzlichen Spielraum.
Ein Kreditnehmer, der zwischen dem sofortigen Abschluss eines Kaufs oder dem Warten auf einen möglichen Zinsrückgang schwankt, steht vor einer Ungewissheit: Die verfügbaren Daten erlauben keine Vorhersage der Zinsentwicklung auf kurze Sicht. Die einzige Gewissheit betrifft den HCSF-Rahmen, dessen derzeitige Regeln weiterhin gelten, auch wenn der französische Bankenverband öffentlich den Wunsch geäußert hat, diese zu lockern.
Der Immobilienkredit beschränkt sich nicht auf einen angezeigten Zinssatz. Zwischen den HCSF-Ausnahmeregelungen, der Erweiterung des PTZ, dem Rückgang der Vermietungsinvestitionen und den Unterschieden in der Restschuldversicherung weist jeder Antrag eigene Hebel auf. Den Vergleich mehrerer Banken über all diese Parameter hinweg bleibt der zuverlässigste Ansatz, um eine Finanzierung zu erhalten, die tatsächlich auf das eigene Projekt zugeschnitten ist.
